Очень часто стандартная планировка типовой квартиры не отвечает вашим представлениям о комфортном жилище, и тогда возникает желание изменить планировку или пробить проемы или увеличить какое-либо помещение. Почему бы и нет?

Статья 3. Право граждан и юридических лиц на переустройство помещений

1. Граждане и юридические лица вправе переустраивать помещения, если при этом улучшаются условия их использования и предварительно оформлены в соответствии с настоящим Законом разрешения и согласования, подтверждающие, что при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и законные интересы других лиц, обеспечивается сохранность жилых домов. При этом для переустройства:

• жилых помещений необходимо согласие собственников или нанимателей этих помещений с учетом прав членов их семей или управомоченных ими лиц в порядке, предусмотренном федеральным законодательством;

• помещений, находящихся в общей собственности, необходимо согласие всех собственников этих помещений (домовладельцев).

2. Никто не вправе препятствовать или каким-либо образом ограничивать проведение переустройства помещений в жилых домах, если соблюдены все требования настоящего Закона и изданных в соответствии с ним нормативных актов.

Только в результате всех изменений обновленная квартира юридически исчезнет, а хозяин наживет массу неприятностей с городскими инстанциями, если не узаконит видоизменение квартиры.

Затевая переустройства, мало кто задумывается о необходимости оформления соответствующих разрешений. Логика в подобных случаях проста: недвижимость — вид собственности, а значит, кому, как не владельцу, распоряжаться принадлежащим ему жилищем. Так-то оно так, да только на практике невнимание к юридической стороне вопроса чаще всего оборачивается для хозяев квартиры крупными неприятностями.

Дело в том, что, приобретая недвижимость, фактически мы покупаем не стены, пол и окна, как это принято считать, а так называемый поэтажный план и соответствующую ему экспликацию — документ, составленный БТИ, на основании которого и оформляют свидетельство о праве собственности. При малейшем изменении облика квартиры, не зафиксированном в поэтажном плане, владелец автоматически теряет одно из основных прав собственности: право распоряжения. Означает это только одно: продать, обменять или подарить такую квартиру не удастся. Другими словами, мы получаем «мертвую» недвижимость. В итоге неликвидная жилплощадь, не имеющая юридического владельца, достанется государству, так как передать ее по наследству попросту нельзя. Неудивительно, что рыночная стоимость квартиры при неоформленной перепланировке на 30 % ниже первоначальной. Вышесказанное вовсе не означает необходимости из поколения в поколение хранить первозданный вид семейного гнезда. Гораздо менее радикальный способ избежать всевозможных разочарований — законным образом оформить переустройство квартиры.

Для того чтобы все прошло без запинок, познакомимся с этой процедурой поближе. Итак, основные документы, на которых зиждется любая перепланировка, включают в себя проектно-техническую документацию и разрешение на проведение работ по переустройству. Однако по порядку. Прежде чем задумывать какое-либо переустройство, необходимо получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания, подписанное специалистом-инженером на основании обследования квартиры. Дело в том, что теоретически осуществление определенной перепланировки вполне допустимо во всех домах отдельно взятой серии. Но на практике дело обстоит иначе, ведь в каждом случае приходится учитывать такие объективные условия, как износ здания, переустройство, проведенное в соседних квартирах, и т. д. Кроме того, только специалист может установить, является ли та или иная стена несущей. Определение несущих и ненесущих конструкций здания имеет первостепенное значение, так как любые манипуляции с несущей стеной, будь то резка либо смещение проемов, подразумевают строгий расчет, учитываемый при сооружении соответствующих укреплений.

Никакая перепланировка или переоборудование невозможны без проекта. А проект становится официальным документом только после длительной процедуры согласований в различных организациях и ведомствах. Перечень основных служб и документов пугающе бесконечен:

• госсанэпиднадзор (заключение о соответствии проекта санитарным нормам);
• УГПС МЧС (заключение о соответствии противопожарным нормам);
• соседи (акт согласия соседей);
• домоуправление (выписка из домовой книги, выписка из финансово-лицевого счета);
• эксперты (экспертные заключения на проектную документацию);
• жилищная инспекция (экспертное заключение);
• архитектурно-планировочное управление (заключение).

Разумеется, необходимо согласие балансодержателя и управляющего ТСЖ (товарищества собственников жилья), а также страховка от ущерба третьим лицам.

Чтобы довести до конца такую нелегкую процедуру в одиночку, потребуется немало времени и сил, поэтому гораздо разумнее поручить ее осуществление лицензированной организации. Во-первых, это избавит владельца от ненужных хлопот, а во-вторых, позволит избежать неприятных ошибок, связанных с элементарным незнанием сути вопроса, ведь для того чтобы получить резолюцию каждой из перечисленных инстанций, специалист, защищающий проектную документацию, должен разбираться в существующих законах и положениях лучше, чем его оппоненты. Существует несколько видов организаций, деятельность которых связана с данной областью рынка строительных услуг. Одни из них занимаются исключительно согласованием, обращаясь за проектной документацией в какой-нибудь институт, в других есть и отдел согласования, и отдел проектирования. Наконец, третьи представляют собой проектные институты и не занимаются сопровождением своей документации. Таким образом, владелец квартиры может либо собирать необходимую документацию самостоятельно, либо возложить это нелегкое дело на плечи профессионалов и спокойно дожидаться результатов их деятельности.

К вопросу выбора организации также лучше подойти с особой осторожностью, так как недобросовестность ее специалистов может выясниться в самый неподходящий момент. Тревожный сигнал — сравнительно низкая стоимость предлагаемых услуг. Уловка подобных организаций часто заключается в следующем: они выполняют только часть предусмотренных договором действий, после чего неудачливому владельцу квартиры возвращают небольшую сумму за вычетом предоставленных услуг. Доводить начатое до конца придется в одиночку, и успех дела при этом вовсе не гарантирован. Если оформление перепланировки доверяют и вовсе лицу физическому, да еще на основании устной договоренности, заказчик рискует никогда не увидеть ни денег, ни нужных бумаг. После того как счастливый хозяин квартиры наконец получил желанное разрешение на проведение работ по переустройству, наступает долгожданный момент, когда можно к этому самому переустройству приступать на законных основаниях. На момент выдачи разрешения его копия автоматически попадает в жилищную инспекцию, которая поставит объект на учет и будет осуществлять жесткий контроль от начала до конца строительных работ. Таким образом, переустройство может осуществлять лишь квалифицированная компания, аккредитованная в жилищной инспекции. Любое отступление от проектной документации, как и нарушение технологии выполнения работ, становится невозможным. В противном случае инспектор, посетивший объект, просто аннулирует разрешение, добытое с таким трудом. После завершения ремонта строительная организация инициирует сбор комиссии, в которую входят представители жилищной инспекции, строительной и проектной организаций, заказчик, а также представитель балансодержателя (главный инженер, техник ТСЖ или Дирекция единого заказчика). С подписанием акта о сдаче объекта его снимают с контроля, а в поэтажный план ТБТИ вносят необходимые изменения. Процедура не из легких, однако в конечном счете она направлена на то, чтобы защитить владельца квартиры от последствий, связанных с ошибками строительной и проектной организаций. Ну вот и все!

Остается только акцентировать внимание на некоторых тонкостях оформления того или иного типа перепланировки. На проведение некоторых видов строительных работ просто невозможно получить разрешение, так как они нарушают те или иные строительные, противопожарные, санитарные либо юридические нормы и правила. Эта информация пригодится для того, чтобы сразу выявить недобросовестные организации, которые склонны обещать своим клиентам осуществление любых дизайнерских фантазий. Прежде всего собственники квартир не имеют права использовать в личных целях помещения общедомовых коммуникаций: вентиляционные шахты и каналы, шкафы с коммуникациями, тамбуры и т. п. Так, демонтаж вентиляционного короба может привести к нарушению нормального воздухообмена в доме. А если в квартире установлены стеклопакеты, свежий воздух и вовсе не будет попадать в помещение. В результате — серьезный ущерб, нанесенный здоровью владельца квартиры, а также иски в суд со стороны пострадавших соседей. Кроме того, любое вмешательство в короба вентиляционных шахт влечет за собой нарушение противопожарных норм. Не менее распространенный тип перепланировки, которую никоим образом не удастся согласовать, — демонтаж подоконной части и объединение площади балкона и кухни (комнаты). Дело в том, что количество тепла, выделяемое для обогрева дома, строго рассчитано на существующую жилую площадь. Лоджии и балконы относят к летним помещениям, а значит, при расчетах не учитывают. В результате подобной перепланировки другие квартиры неминуемо останутся без тепла. Разумеется, найти виновного не составит большого труда. В итоге тепловой контур дома все-таки придется восстановить, а вложенные в ремонт деньги пропадут зря.

Аналогична ситуация с переустройством, связанным с повышением затрат горячей воды или электроэнергии. Речь идет об оборудовании теплого пола. Что касается теплого пола, работающего от электросети, то здесь без согласования с Мосэнерго не обойтись, так как необходим расчет дополнительной мощности, выделяемой на квартиру. За дополнительную мощность придется платить по счетчику. Теплый пол, связанный с системой ГВС, утвердить не удастся, поскольку подобная конструкция подразумевает ту же дополнительную потерю тепла, с которой придется столкнуться при увеличении комнаты за счет летних помещений. Наконец, существующие нормы запрещают замуровывание в стены стояков отопления. В случае аварии хозяин квартиры обязан допустить рабочих к системе отопления, а значит, дорогостоящий ремонт в один момент может превратиться в груду строительного мусора.

Разумеется, вышеперечисленные ситуации являются лишь малой частью возможных вариантов изменения планировки квартиры. В любом случае, прежде чем нанимать бригаду рабочих, полезно проконсультироваться со специалистом, ведь хозяин жилплощади не всегда в состоянии определить, что является переустройством, а что нет. В случае ошибки придется либо заниматься оформлением переустройства (а если оно уже выполнено, сделать это будет очень сложно), либо приводить квартиру в первоначальный вид, соответствующий поэтажному плану ТБТИ и экспликации помещений до перепланировки.